Das Unternehmen Innovative Industrial Properties ist kein gewöhnlicher REIT und der einzige seiner Art. Alles was ihr über die Aktie wissen müsst und warum ich mein Weihnachtsgeld letztendlich in die Aktie investiert habe, fasse ich im nachfolgenden Beitrag zusammen.
Das Unternehmen
Geschichte und Geschäftsfelder
Innovative Industrial Properties (IIPR) ist ein 2016 gegründeter REIT aus Maryland, der sich auf Immobilien zur staatlich lizensierten Produktion medizinischen Cannabis spezialisiert hat. Das Unternehmen erwirbt Immobilien für die Produktion und Verarbeitung von medizinischen Marihuana und verpachtet diese auf lange Zeiträume.
Aktuell umfasst das Portfolio 63 Immobilien in 16 verschiedenen Staaten, von denen über 99% vermietet sind. Die durchschnittliche Mietdauer umfasst 16 Jahre.
In einer konjunkturunabhängig stark wachsenden Branche, die in den USA den mit Abstand größten Markt findet, sind die Mieteinnahmen also sehr kalkulierbar und als sicher einzustufen.
Steckbrief
| WKN | A2DGXH |
| Land | USA |
| Branche | Immobilien (REIT) |
| Stück | 7 Stk. |
| Kaufkurs | 156,42 EUR |
| Kosten | 1.095 EUR |
Die Gesetzeslage in den USA
In den USA ist der Gebrauch, Besitz und Verkauf von Marihuana auf Bundesebene verboten. Im Gegensatz hierzu haben allerdings 15 der 50 Staaten mittlerweile den Konsum vollständig legalisiert. Darüber hinaus ist der medizinische Gebrauch in 35 Staaten erlaubt. In Zahlen stehen die Staaten für über 100 Mio. Amerikaner, die Stand heute von dem Verbot befreit sind.
Im Repräsentantenhaus wurde mehrheitlich für einen Gesetzesentwurf gestimmt, der eine Legalisierung von Marihuana vorsieht. Auch wenn es durch die im Senat immer noch dominierenden Republikaner vorerst zu keiner Verabschiedung des Gesetzes kommen wird, hat es dennoch Signalwirkung. Sowohl Joe Biden als auch seine Vize-Präsidentin Kamala Harris sprechen sich für die Entkriminalisierung der Droge aus.
In Bezug auf die IIPR-Aktie bedeutet das, dass eine steigende Nachfrage und verbesserte gesetzliche Rahmenbedingungen sehr wahrscheinlich sind.
AUSBLICK
Risiko durch bundesweite Legalisierung
Ironischerweise würde eine Legalisierung auf Bundesebene nicht nur Vorteile für den REIT mit sich bringen. Bisher kann sich die Cannabis-Branche von nationalen Banken kaum Mittel beschaffen, da sie nicht die Gesetzgebung auf Bundesebene erfüllen. Bisher kam es IIPR zugute, dass die Unternehmen zur Mittelbeschaffung ihre Immobilien an den REIT verkauft und zurück gemietet («sale and lease back») haben. Das starke Wachstum ist neben der Branchenentwicklung vor allem dieser Rahmenbedingung zu verdanken. Eine aktuell zur Debatte stehende Gesetzesänderung, der Secure and Fair Enforcement (SAFE) Banking Act würde dies ändern. Hierdurch wäre die Finanzierung möglich, sofern ein Unternehmen lediglich die im jeweiligen Staat geltenden Gesetze erfüllt.
Sowohl eine Legalisierung auf Bundesebene, als auch alternativ die Verabschiedung des SAFE Acts würden also die Mittelbeschaffung der Produzenten über die großen Banken der USA ermöglichen. Sollte der zuvor beschriebene Fall eintreten, müsste IIPR dann mit den Zinsen der großen Finanzinstitute konkurrieren, was in sinkenden Mieteinnahmen resultieren könnte.
Außergewöhnliches Dividendenwachstum
Das außergewöhnliche an IIPR ist das sehr starke Wachstum von Gewinn und Dividende. Die Dividende wurde seit 2017 um über 700% gesteigert. In 2020 kam es sogar quartalsweise zu einer Anhebung der Dividende. Das lässt Raum für viel Fantasie und ist mein wesentlicher Kaufgrund. Angesichts der zuvor beschriebenen Risiken, ist es aber natürlich nicht garantiert, dass es in den nächsten Jahren so weiter geht.
Darstellung: Dividendenhistorie IIPR, (Quelle: investor presentation IIPR)
Konkurrenz
Seit seinem IPO im Jahr 2017 ist IIPR der einzige öffentlich gehandelte REIT, der sich nur auf Cannabis fokussiert. Ein vergleichbares Unternehmen, das in Konkurrenz zu IIPR steht, gibt es also nicht. Allerdings kann das bald ein Ende haben: Das Unternehmen Subversive Real Estate Acquisition REIT, das aktuell noch als sog. SPAC (Special-purpose acquisition company) Kapital sammelt, plant zukünftig ebenfalls als REIT zu firmieren. Bei einer der am schnellsten wachsenden REIT-Branchen der Welt ist es allerdings auch nicht ganz überraschend, wenn die Konkurrenz hellhörig wird.
Der Kauf
Kurz nach meinem Kauf zu einem Kurs von 155 Euro ist dieser leider gefallen und liegt (aktuell) bei 148 €. Beim Kauf bin ich rückblickend in die klassische Falle von «fear of missing out (FOMO)», der Angst zu spät einzusteigen getappt. Ich bin also besonders gespannt wohin sich der Kurs der aktuell noch volatilen Aktie in den nächsten Monaten entwickeln wird.
Darstellung: Kaufbeleg für mein Depot bei der Consorsbank*
Die Dividende – seit dem kurzen Bestehen des REIT noch nie gesenkt – liegt bei einer Rendite von 2,7 % und somit über meinem Ziel von 2,5 %. Meine Zielkriterien für einen Kauf, die das Unternehmenswachstum betreffen werden allesamt weit übertroffen.
Kennzahlen – Zielerreichung
| Umsatz-wachstum | Dividenden-kontinuität | Dividenden-Rendite | Dividenden-wachstum | Dividenden-quote | |
| Ziel | > 5% | – | > 2,5% | > 7,5% | 25-75% |
| IIPR | 163 % | 3 Jahre | 2,7 % | 24 % | 90 % (REIT) |
Portfolio
| Land: | weniger Diversifikation |
| Branche: | Entwicklung in Richtung des Zielwertes |
| Dividendenrendite: | Leider leicht unter meinem Durchschnitt. Die Portfolio Dividendenrendite sinkt daher durch den Kauf. Mittelfristig sollte sich dieser Effekt durch die starken Steigerungen allerdings umkehren. |
| jährliches Einkommen: | + 29 € |
| monatliches Einkommen: | + 2,41 € |
Wie immer bin ich sehr gespannt auf eure Meinungen und freue mich über Rückmeldungen.
DISCLAIMER
Keine Anlageempfehlung; Keine Gewähr für die Richtigkeit der dargestellten Informationen. Wie im Artikel geschildert, halte ich selbst Aktien vom beschriebenen Unternehmen. Ausführlicher Disclaimer: Hier
QUELLEN
investor presentation IIPR: http://investors.innovativeindustrialproperties.com/~/media/Files/I/IIP-IR/documents/events/investor-presentation-posted-11-9-20.pdf
https://aktie.traderfox.com/visualizations/US45781V1017/EI/innovative-industrial-properties
