Neu gepflanzt: Dieser REIT ist krisensicher, dividendenstark – und besser als die Konkurrenz?

Datacenter REITs gehörten in letzter Zeit zu den stÀrksten ihrer Sparte und haben andere REITs oft outperformt. WÀhrend der allseits beliebte Realty Income durch die COVID-19-Krise in die Knie geht, haben sich REITS wie Digital Realty schnell vom Sturz erholt. Ich nehme daher einen weiteren Vertreter der Branche ins Depot auf: CoreSite Realty Corp.

Das Unternehmen

Geschichte und GeschÀftsfelder

Coresite Realty entwickelt Immobilien fĂŒr Rechenzentren und stellt diese seinen Kunden samt Klimatisierung und Stromversorgung zur VerfĂŒgung.

Der Vorteil fĂŒr Unternehmen gegenĂŒber eines selbstverwalteten Rechenzentrum ist, dass kein eigenes Personal und keine eigenen FlĂ€chen benötigt werden. Dadurch können auf Seiten der Mieter dann Kosten eingespart werden. Oft stellt ein externes Rechenzentrum auch eine Absicherung fĂŒr BrĂ€nde oder andere Katastrophen (“disaster recovery”) dar.

CoreSite Realty fokussiert sich vor allem auf den Bereich “Colocation”. Das bedeutet, dass in einem Rechenzentrum eine hohe Anzahl verschiedener Mieter vorhanden sind.

FĂŒr die Mieter hat das auch den Vorteil, dass die eigenen Server mit anderen Diensten verbunden werden können (“Interconnection”). Interconnection entwickelt sich global zum Megatrend, denn dieser direkte Datenaustausch zwischen Unternehmen hat klare Vorteile: Die teure Datenverbindung ĂŒber dritte Provider entfĂ€llt. ZusĂ€tzlich kann auch auf die unsichere Kommunikation ĂŒber das Internet vermieden werden, was die Sicherheit und Bandbreite der Übertragungen extrem erhöht. Wichtig fĂŒr mich als Investor: Hierdurch können einzelne Rechenzentren sich von der Konkurrenz abheben, einen Burggraben aufbauen und auch höhere Mieten verlangen. Vorreiter auf dem Gebiet ist der Anbieter Equinix mit rund 15 % Umsatzanteil der Interconnection-Services. Bei CoreSite liegt der Anteil aber in vergleichbarer Höhe. Andere Anbieter sind dagegen weiter davon entfernt und versuchen wie beispielsweise Digital Realty diesen Anteil unter anderem durch Akquisitionen zu erhöhen.

Ein weiterer Vorteil ist die Möglichkeit der Hybrid-Cloud. In den Rechenzentren können die privaten Clouds direkt in die Clouds von beispielsweise Microsoft, Amazon oder Alibaba (sog. “public clouds”) angeschlossen werden. Dadurch können Daten von den eigenen Servern direkt auf die genannten Clouds transferiert werden, was in diesem Fall ebenfalls fĂŒr eine höhere Geschwindigkeit und Sicherheit sorgt.

CoreSite ist im Vergleich mit den großen Konkurrenten noch einer der kleineren Player. Das bringt allerdings auch einige Vorteile mit sich. Beim Wachstum von Gewinn und Dividende liegt CoreSite vorne.

Steckbrief

WKNA1C3R4
LandUSA
BrancheImmobilien (REIT)
StĂŒck10 Stk.
Kaufkurs105,00 EUR
Kosten1.050 EUR
Was spricht fĂŒr Datacenter REITs?

Grafik: REIT-Kursvergleich im Coronacrash (Eigene Darstellung)

Grafik: Vergleich verschiedener REIT-Kurse im Coronacrash, Eigene Darstellung

In nebenstehender Grafik habe ich den Kursverlauf von Data-REITs wie Coresite oder Digital Realty Trust mit anderen REITs – in diesem Fall LTC Properties und Realty Income verglichen. Die Kurse der Datacenter-REIT sind dabei weniger stark gefallen und haben sich im Betrachtungszeitraum sogar noch positiv entwickelt. Die anderen beiden REIT sind dagegen um ca. 25 % gefallen.

Der Hauptgrund hierfĂŒr ist wohl, dass viele REIT einen großen Anteil der Immobilien an EinzelhĂ€ndler vermieten. Bei Realty Income liegt der Anteil bei ĂŒber 80 %. Diese sind zyklischer und wurden gerade in der aktuellen Krise durch die AusgangsbeschrĂ€nkungen besonders hart getroffen. Der Megatrend der Digitalisierung hat davon eher profitiert und so sind bei den REITs der Rechenzentren kaum MietausfĂ€lle zu befĂŒrchten.

Als nicht-zyklische Beimischung kann die Aufnahme von REITs, die Rechenzentren betreiben daher durchaus sinnvoll sein. Man muss dafĂŒr allerdings oft vergleichsweise geringere Dividendenrenditen in Kauf nehmen. Auf der anderen Seite erhĂ€lt man in der Regel ein hohes Wachstum und stabile Dividendenzahlungen.

Egal ob KĂŒnstliche Intelligenz, Streaming oder autonomes Fahren: Alle diese Trends produzieren unglaublich viele Daten, die irgendwo gespeichert werden mĂŒssen. Aktuelle SchĂ€tzungen prognostizieren im Jahr 2025 ein globales Datenvolumen von 175 Zetabytes gegenĂŒber 33 Zetabytes im Jahr 2018. Der Bedarf an Rechenzentren steigt also rapide und bietet eine gute Möglichkeit daran teilzuhaben. Nachfolgend habe ich zur Verdeutlichung die Performance einzelner REIT-Sektoren dargestellt. Im vergangenen Jahr gehörten Datacenter-REIT demnach eindeutig zu den Gewinnern.

SektorTotal Return in %
Industrial48,71
Data Centers44,21
Timber42,00
Diversified24,10
Self Storage13,70
Retail10,65
Tabelle: Vergleich verschiedener REIT-Sektoren nach Performance in 2019, Quelle: reit.com
Warum kaufe ich CoreSite und keinen anderen REIT?

Mit meinem Sparplan auf den Digital Realty Trust habe ich bereits einen sehr guten REIT im Portfolio. Von diesem bin ich auch weiterhin ĂŒberzeugt und freue mich, dass ich jeden Monat mehr davon im Depot habe. Warum also nun ein neuer REIT aus dem selben Bereich? Einer der HauptgrĂŒnde sind die zuvor in der Unternehmensvorstellung beschriebenen fortschrittlichen und Zukunftsorientierten GeschĂ€ftsfelder, in denen CoreSite tĂ€tig ist und sich daher durch eine hohe QualitĂ€t im Sektorenvergleich auszeichnet. Es gibt allerdings noch einen weiteren Grund, der mich ĂŒberzeugt hat: CoreSite ist noch relativ “klein” wie die Marktkapitalisierung zeigt. Dadurch kann CoreSite Realty mit einem deutlich höheren Wachstum dienen und steigert auch kontinuierlich und sehr deutlich seine Dividende.

Der nachfolgende Vergleich zeigt, dass die Dividendenrendite höher ist als bei vielen Konkurrenten und auch das Gewinnwachstum vergleichsweise hoch ist. Mit 10 Jahren DividendenkontinuitĂ€t hat Coresite Realty seit dem Börsengang die Dividende noch nie gesenkt. DarĂŒber hinaus, liegt die Eigenkapitalrendite bei Coresite Realty bei fast 30 %.

NameWKNMarktkapitalisierungDividenden-
Rendite
Dividenden-
KontinuitÀt
Dividenden-
Wachstum
Gewinn
Ø Wachstum (5J)
Coresite RealtyA1C3R44,55 Mrd.4,06 %10 Jahre14,98 %24,82 %
Cyrus OneA1J84D7,95 Mrd.2,89 %7 Jahre0,00 %26,19 %
Digital Realty TrustA0DLFT39,39 Mrd.3,05 %16 Jahre6,93 %18,84 %
EquinixA14M2158,04 Mrd.1,58 %5 Jahre7,89 %26,32 %
Iron MountainA14MS96,75 Mrd.10,52 %10 Jahre3,29 %-11,05 %
Tabelle: Vergleich verschiedener Datacenter-REIT (Stand 05/2020), Quelle: Eigene Darstellung, KapitalFarm.de
Risiken

Auf der Seite der Risiken sehe ich bei REIT aus dem Bereich der Rechenzentren die AbhĂ€ngigkeit von den “Big Playern”. Amazon, Microsoft und Co. gehören zu den Hauptkunden. Dadurch können diese einen entsprechenden Preisdruck aufbauen. Sie könnten sogar beschließen zukĂŒnftig Ihre Rechenzentren nur noch selbst zu errichten und zu betreiben, was dem Sektor sehr schaden wĂŒrde. Ein weiteres Risiko speziell bei Coresite ist die Fokussierung auf den US-Markt und die daraus resultierende AbhĂ€ngigkeit der Wirtschaft der Vereinigten Staaten.

Auch die geringere GrĂ¶ĂŸe von CoreSite Realty bedeutet, dass ich mich in dem hart umkĂ€mpften Markt auf stĂ€rkere Schwankungen von Umsatz, Gewinn, Wachstum und demzufolge auch der Dividende gefasst machen muss.

Zukunftsaussichten

Der Bedarf an Rechenzentren wÀchst

Die Wachstumsaussichten in der USA sind durch die zunehmende Digitalisierung in allen Bereichen des tÀglichen Lebens Àhnlich gut wie in Europa. Da der REIT sich auf den US-Markt beschrÀnkt hat profitiert das Unternehmen aktuell allerdings leider nicht von den enormen Wachstumsraten in Asien.

Dennoch ist in Zukunft weiterhin ein starkes Wachstum des Markteser fĂŒr Rechenzentren sehr wahrscheinlich. Die wesentlichen Treiber sind hierbei:

  • Internet of Things (IoT)
  • Cloud-basierte Anwendungen
  • Digitalisierung von Verwaltung und Gesundheitsversorgung
  • Outsourcing: Sogar große Konzerne wie Cisco lagern Ihre internen Rechenzentren teilweise in die Einrichtungen externer Anbieter wie REITs aus.

Und Coresite Realty wÀchst mit: Zuletzt wurde im Juni in Chicago eine neue Einrichtung eingeweiht, weitere befinden sich kurz vor Fertigstellung und in Planung.

Kaufgrundlagen

Wie weiter oben bereits dargestellt, halte ich CoreSite Realty aktuell fĂŒr den attraktivsten REIT seiner Art.

Die Dividende – seit 10 Jahren nicht mehr gesenkt – liegt bei einer Rendite von ĂŒber 4 % und liegt damit ĂŒber meinem Ziel von 2,5 %. DafĂŒr ist die Dividende in den vergangenen Jahren immer deutlich und vor allem kontinuierlich erhöht worden. Zusammen mit dem stetigen Wachstum von Umsatz und Gewinn liegen fĂŒr mich alle Voraussetzungen fĂŒr eine Investition und fĂŒr zukĂŒnftig steigende Dividenden vor.

KennzahlenZielerreichung

KGV (2019)n.A.
Umsatzwachstum16,0 %
Ziel: > 5%
Div. KontinuitÀt10 Jahre
Div. Rendite4,07 %
Ziel: 2,5 %
Div. Wachstum15 %
Ziel: 7,5 %
Div. Quoten.A.
Ziel: 25-75 %
Dividendenhistorie, 38 Zahlungen ohne Senkung

Portfolio

Land: weniger Diversifikation
Branche: Entwicklung in Richtung des Zielwertes
Dividendenrendite: Leider leicht unter meinem Durchschnitt. Die Portfolio Dividendenrendite sinkt daher durch den Kauf. Mittelfristig sollte sich dieser Effekt durch die starken Steigerungen allerdings umkehren.
jĂ€hrliches Einkommen: + 43 €
monatliches Einkommen: + 3,58 €

Wie immer bin ich sehr gespannt auf eure Meinungen und freue mich ĂŒber RĂŒckmeldungen.

DISCLAIMER

Keine Anlageempfehlung; Keine GewĂ€hr fĂŒr die Richtigkeit der dargestellten Informationen. Wie im Artikel geschildert, halte ich selbst Aktien vom beschriebenen Unternehmen. AusfĂŒhrlicher Disclaimer: Hier

QUELLEN

https://finance.yahoo.com/

https://www.reit.com/data-research/reit-indexes/historical-reit-returns/reit-performance-investment-sector

https://seekingalpha.com/article/4303147-data-center-reits-go-big

https://www.gray.com/insights/the-data-center-industry-is-booming/

https://www.coresite.com/

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Bergfahrten
18. Juli 2020 17:58

Hallo Nils,
ein interessanter Beitrag und vielen Dank! Bin soeben auf der Suche in der Tech-Branche mit halbwegs “relevanter” Dividende.
Dein Digital Realty, worauf dein Sparplan lÀuft muss ich mir doch gleich mal anschauen.
Viele GrĂŒĂŸe
Christian / Bergfahrten

Manfred
Manfred
31. Juli 2020 04:19

Hi

Interessante Darstellung !
Kennst du auch die aFFO Statistik dieser Firma ?